1、如何买卖二手房？
一、卖房人通常可以通过以下几种途径发布房源信息
1、可以到房屋所在区、县房产交易中心的网上房地产窗口进行上网挂牌，但必须由房屋产权人本人提出挂牌申请；
2、可以到一些比较正规、规模较大、信誉较好的中介公司进行挂牌，注意验证一下中介公司的营业资质等；
3、可以到一些专业的房地产网站进行挂牌；
4、也可以通过一些专业的房地产报纸、媒体发布自己的房源信息。
注意：凡是在网上进行挂牌登记的房源，在办理交易过户手续之前必须将挂牌信息撤销，否则交易中心的受理窗口将无法正常办理登记手续。
二、买房人获取房源信息有以下几种途径：
1、通过亲朋好友的介绍；
2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找；
3、委托有资质的房地产中介公司代理购买。
注意：如委托中介公司代理购房的，建议买卖双方应与中介公司签订居间担保合同，并明确中介公司应承担的居间担保责任以及中介公司在交易过程中应提供的服务内容等。
三、实地看房，初步商洽
选择好目标房源后，建议您亲自到现场查看。有以下几个注意事项：
1、购房人一定要与产权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质；办理房屋过户前水、电、煤的结算；房屋交易过户后的户口迁移问题等；
2、对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。
3、建议您到交易中心查询窗口查阅该套房屋的产权信息，确认此套房屋的产权人、建筑面积，以及无抵押登记、无查封情况等，以确定其具备上市交易条件。
四、进一步协商和签定合同
确定要购买房屋后，您就可以与卖方进行一些细节方面的协商，达成买卖一致意见后，就可以草签合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方的权利和义务，办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法、房款的交割等。关于正式合同的签订，如交易双方自行成交的，可以到房屋所在区、县的房产交易中心签订买卖合同，并网上备案；如委托中介公司成交的，可以在中介公司签订买卖合同，并网上备案。
五、关于购房过程中的银行抵押贷款
购房人如需通过银行贷款购买房屋的，必须先签订好房地产买卖合同，具体的办理手续应根据贷款银行的要求进行,主要是要与贷款银行签订借款合同及抵押担保合同,如贷款银行要求,还必须就该房屋的价值进行评估,在此基础上才能凭以上合同到房产交易中心办理抵押登记手续。
抵押贷款的申请方式一般有两种：
1、购房人直接向银行提出办理抵押贷款，在提出申请前建议您先电话咨询相关银行办理贷款手续所需的条件和所要提交的材料等情况；
2、购房人可以委托中介公司办理抵押贷款手续，友情提醒您对于其中涉及的贷款费用，包括评估费、公证费、代办费等的收取在委托办理前向中介公司工作人员进行确认。
六、办理产权交易过户手续（详见怎样办理过户登记手续）
2、怎样办理过户登记手续？
签订好买卖合同，并取得银行抵押贷款合同后，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权过户手续。
目前，闵行区的二手房交易过户手续在水清路159号2楼办理。买卖双方首先应到税务、财政窗口缴纳相关税费，涉及税收方面的相关政策可以到财税咨询窗口进行业务咨询。在缴纳并获得契税凭证后，买卖双方就可以到交易中心咨询台取号排队，等待办理交易过户手续。
3、在办理交易过户手续过程中，有哪些注意事项？
1、如有买房人通过银行贷款购买房屋的，买卖双方必须都到场，未满18周岁的权利人可以由监护人到场，但必须提供有效的出生证明；如一次性付款购房的，买房人可以手写委托书委托除卖方之外的任何第三人办理交易过户手续；
2、买卖双方必须提交齐全的过户材料，受理人员会对买卖双方的所有权利人进行身份核对，同时对该套房屋是否可以上市交易以及所提交的材料是否正确、齐全等进行审查并受理，受理后当场打印收件收据，然后由买卖双方缴纳相关的房地产产权登记费和交易手续费；
3、收件收据是房地产受理和今后领取房地产权证的重要依据，因此请务必妥善保管；
4、当事人取得的收件收据仅代表房地产登记部门对此次交易予以受理，并不代表来办理的过户已经生效，只有当经过登记部门审批通过并核发新的房地产权证之后，此次交易过户才算真正生效。因此，交易过户虽经受理，但在核发新产证之前，房屋的权利人仍是卖出方，在此期间，如卖出方因家庭因素或者债务因素导致房屋被法院依法查封等情况的，交易中心将作出不予登记的决定，那么此次交易过户将无效。在此希望买卖双方在过户前妥善处理好房款交割等问题以及谨慎安排在新产证核发前的房屋装修，以免造成不必要的损失。
在正常情况下，买方可以在办理过户手续20个工作日后领取新的产权证，当您领到新产证的时候就表明此次交易成功，您是该套房屋新的权利人了。
4、如何通过交易中心网上房地产买卖“二手房”？
网上房地产简介：
为进一步规范市场，完善房地产交易规则，上海市房地产交易中心按照“透明信息、规范交易、保障安全、便民利民”的要求，市民可以全程完成从交易信息上网挂牌到产权、资金交割的所有手续，可以自愿选择平台上的金融、公证、担保、保险、房贷等服务机构提供的专业服务，可以利用该平台提供的真实交易信息规避信息不对称所造成的欺诈行为，可以利用平台提供的监控系统来规避房地产交割的风险，可以即时跟踪交易状态，同时还能获得平台所提供的最新政策和市场信息。各类存量房交易服务机构可以利用该平台公平竞争，共同发展，共同构建安全、规范、高效和优质的本市存量房交易服务体系。房地产交易中心在存量房交易服务平台中进一步发挥房地产交易登记信息优势，透明市场信息、透明交易信息、透明市场服务信息，透明诚信信息，将市场交易行为和产权（权利）登记同步、可控完成，充分保障市场的交易安全。
现有会员银行如下：上海银行、中国银行、中国民生银行、中国工商银行、中国建设银行、农村商业银行、中国光大银行、兴业银行、中国农业银行、交通银行。
一、出售人如何办理上网挂牌申请？
房地产出售、出租信息上网挂牌的，房地产权利人应当本人到网上房地产交易服务受理处并提交下列文件：
1. 身份证件（原件及复印件）
2. 房地产权证书（原件及复印件）
3. 委托他人的应提交委托书及代理人身份证（原件及复印件）
二、买房人如何获取房源信息？
买房人可登陆www.fangdi.com.cn点击二手房，通过价格、房型、面积、地址、小区名称等多种查询方式找到适合自己的房源。并可通过出售人留下的联系方式进行洽谈。双方达成买卖意向后至“网上房地产”办理相关手续。
三、如何进行备案及签订买卖合同？
参见“手拉手”客户如何办理《房地产买卖合同》的网上签约备案一文介绍。
5、“手拉手”客户如何办理《房地产买卖合同》的网上签约备案
“手拉手”客户需要签订买卖合同必须至交易中心的网上房地产受理处申请买卖合同网上备案。申请合同备案时买卖双方到场。买卖双方应当持所有权权属人的身份证和房地产权证，完整填写《网上二手房签约申请书》后至网上房地产受理窗口申请合同备案。受理人员在核对资料无误后，按照要求将信息录入网上备案系统，根据买卖双方需要的合同份数打印合同，工本费为每本5元。客户拿到合同后填写交房日期、违约责任、付款方式及补充条款等。合同必须由买卖双方设置密码来保障合同的安全性，今后如需修改或撤销合同必须凭密码进入系统。
备注：委托代理的凭公证委托书。
6、如何办理增减房地产共有人的登记手续
一、如果要增加或者减少的房地产产权的人与原来房地产产权证上的权利人是夫妻关系，双方当事人本人到房地产交易中心通过变更的方式进行增减。
1、凭结婚证办理产权登记提交资料如下：
1) 申请书
2) 身份证明
3) 房地产权证
4) 婚姻登记证明
2、凭离婚证办理产权登记提交资料如下：
1) 申请书
2) 身份证明
3) 房地产权证
4) 离婚证及离婚协议（房产产权分割）
注：1、如为境外婚姻登记证明，则需中国驻当地领事馆认证，并经上海外国语学院翻译；
2、如该套房屋有银行抵押贷款，则先至银行办理抵押变更手续。在办理产权登记时还需提交相应的抵押变更资料。
二、如果要增加或者减少的房地产产权的人与原来房地产产权证上的权利人不是夫妻关系，应当通过买卖或者赠与的方式进行增减，属房地产转移，应完税。
1、买卖方式：双方当事人到房地产交易中心购买《增减房地产共有人合同》，并按实际情况签订合同，然后凭相关资料到驻交易中心窗口的税务、财政按国家相关政策纳税，最后凭契税单取号办理产权登记，办理产权登记时提交资料如下：
1) 申请书
2) 身份证明
3) 房地产权证
4) 增减房地产共有人合同
5) 契税完税凭证
2、赠与方式：双方当事人到公证处办理赠与公证，然后凭相关资料到驻交易中心窗口的税务、财政按国家相关政策纳税，最后凭契税单取号办理产权登记，办理产权登记时提交资料如下：
1) 申请书
2) 身份证明
3) 房地产权证
4) 经公证的赠与书、受赠书或者赠与合同
5) 契税完税凭证
注：1、如该套房屋无抵押贷款，原权利人必须到场亲自办理，如委托必需提交经公证的委托书，增加的产权人可委托他人办理，委托书无需公证；
2、如该套房屋有银行抵押贷款，则先至银行办理抵押变更手续。在办理产权登记时还需提交相应的抵押变更资料，双方当事人必须到场亲自办理，如委托必须提交经公证的委托书。
7、存在有违法搭建的房屋被作出了“房地产限制”登记后，被限制人能否通过“打招呼、通关系”的傍径来办理房地产转让或抵押登记？
答：对于您提出的这类现象肯定是不存在的。事实上，市登记处早在2005年就发布了《关于协助房地产管理部门对附有违法建筑并结构相连的房屋办理限制登记的通知》具体文号为（沪房地登（2005）06号），当时就严格规定了，各区县房地产登记处应当在收到区、县房地产管理部门送达的《附有违法建筑并结构相连的房屋认定通知单》之日起5个工作日内核对房地产登记册后办理房地产文件登记，登记小类为“房地产限制”，限制种类为“行政限制”。 对于该限制不设限制期限，如需注销限制的，必须凭制作的《认定通知单》的区、县房地产管理部门送达的书面通知办理注销限制登记。不存在您所说的所谓的“打招呼、通关系”注销的情况。
8、2008年上海市实施了政府机构改革，原市房屋土地资源管理局的职能由“上海市住房保障和房屋管理局”、“上海市规划和国土资源管理局”分别承担。对于这样一个房地职能分离的情况，对于房地产权证的登记工作有什么变化影响吗？
答：在房地产登记上是没有影响的。根据《物权法》确立的统一不动产登记制度，以及2009年7月1日起即将施行的新的《上海市房地产登记条例》的规定。继续实行统一登记机构、统一登记簿、统一房地产权证、统一登记技术规范、统一房地产登记信息系统的制度。由两个局共同负责本市的房地产登记管理工作。本市的房地产登记的日常工作仍由“上海市房地产登记处”负责。
9、2007年出台的《物权法》，对“地役权”做了明确的法律规定。我们想知道这次2009年7月1日即将施行的新的《上海市房地产登记条例》对此有否也作出了相关的规定？
答：新条例对于地役权是有明确规定的。地役权是指有关房地产权利人，通过订立合同，利用对方的房地产设立通行、取水、排水、铺设管线等权利，以便于自己拥有的土地房屋的利用，并提高自己房地产的效益。地役权的设立经登记产生对抗第三人的法律效力。
在新的《上海市房地产登记条例》中规定当事人订立地役权合同后，可以到登记机构申请地役权登记。已经登记的地役权转让、变更或消灭，应当及时办理转移登记、变更登记或注销登记。
